房地产的走势始终要盯死三点：人口、经济和政策。长期看人口、中期看经济、短期看政策。总体判断是：2023年前，也就是4年内必跌（其实很多城市都跌两年了），这包括一线二线城市，虽然北上广相较于高点已经跌了一点了。我说的跌是最少20%跌幅起步，即便是二线以上的城市，有些城市跌三成甚至四成也不足大惊小怪。三四线城市，尤其是远离中心大城市自身又没什么特色产业的，等着打五折吧。五线以下呢？等着一朝回到改革开放前吧。关注房价，就死盯二手房价格以及挂牌量的数据。韭菜才会观察新房的数据。我已经无数次强调二手房价格低重要性了，但一些人去还在不厌其烦说新房。

有一些人，在网上东拼西凑杂食性地看了些东西就到处卖弄，张口闭口就挂几个名词，似乎这样才显得自己有文化、有水准。最常见的就是“人血馒头”“何不食肉糜”“剩余价值”“利益集团”“做蛋糕分蛋糕”“内卷”“入关学”……在我评价标准中：真正有水平的人可以把复杂的原理讲述得外行人也听得懂、分析问题就直面本质而不是停留在故弄玄虚上面。

我国房地产已经超额完成了其历史上使命，目前所起的作用已经不是正激励，而是副作用。一句话：房地产已死！我国目前所有的发展方向，没有一条是给房地产的，而且，房地产目前不是推进器，而是刹车片，甚至可以说是路障！鼓吹房地产的无非寄希望于最后一条路：放水！但是两会过后，这条路已经被斩断！最新两会政府工作报告充分说明，政府是不可能放水了，某些人最后一丝希望彻底没了。我们来看看政府工作报告的内容：

今年赤字率拟按3.6%以上安排，财政赤字规模比去年增加1万亿元，同时发行1万亿元抗疫特别国债。这是特殊时期的特殊举措。上述2万亿元全部转给地方，建立特殊转移支付机制，资金直达市县基层、直接惠企利民，主要用于保就业、保基本民生、保市场主体，包括支持减税降费、减租降息、扩大消费和投资等，强化公共财政属性，决不允许截留挪用。今年拟安排地方政府专项债券3.75万亿元，比去年增加1.6万亿元，主要用于新基建，增量有限。

财政赤字增加1万亿主要是疫情影响，财政收入减少，又不能大幅压缩财政开支，因此必须增加财政赤字。加上1万亿抗疫特别国债，总共2万亿，全部给地方，目的很清楚——保就业、保基本民生、保市场主体。一句话，这就是救命钱，而不是给某些群体享福用的，比如某房地产利益相关者。同时，工作报告明确了基本民生只增不减，进一步表明救命钱的属性，也符合我当初判断“不会动基本民生，那是基本盘”。同时，强调过紧日子，其中“一般性支出要坚决压减”，“非急需非刚性支出压减50%以上”，可见zy“节流”的决心。

2019年，全国一般公共预算支出238874亿元，压减5%就是一万亿；非急需非刚性支出找不到具体数字，估计就是行政办公支出，压减5成以上，估计也可以节约万亿规模。要大力优化财政支出结构，基本民生支出只增不减，重点领域支出要切实保障，一般性支出要坚决压减，严禁新建楼堂馆所，严禁铺张浪费。各级政府必须真正过紧日子，中央政府要带头，中央本级支出安排负增长，其中非急需非刚性支出压减50%以上。

在系统性回答房地产的命运之前，我先把一些小问题给解决了，免得评论区一些人不厌其烦重复这些无聊的问题！1、保人民币还是保房价？根本不存在这样的选项题，当然是保汇率了。汇率崩了，人民币还能国际化？几个小区的混凝土买别人一国的资产，谁会傻到和你用人民币交易。人民币不能国际化，一带一路再成功也是给美元做嫁衣。不管前路多么艰险，人民币国际化是事关中国复兴的伟大战略。而且，一带一路只有在人民币国际化的背景下才有最大的意义，否则，再成功的一带一路，也是为美元做嫁衣，因为你的一带一路越成功，贸易额越巨大，说明美联储越要开足马力印更多的美钞，这不是做嫁衣，还是什么呢？

2、房价崩，弃贷和银行风险！有人谈弃贷风险，想多了吧，大部分一二线顶天跌三成左右（少数可能腰斩），跌个首付，他们有胆量弃贷？而且，一二线才是中国房地产总值的大头，跌个三成银行系统扛不住么？对于买房人群来说，没有几个有魄力弃贷让银行拿走房子的。因为那意味着一无所有，与其一无所有，大多数人的心理宁愿苟延残喘，毕竟一本红本本拿在手上，还是很有安慰作用，小本本将是很多人的命根子，虽然在未来没什么价值。尤其是中产阶级，最软的阶级，瞻前顾后、畏首畏尾。向上爬，难比登天；向下滑，顷刻之间。普通人最大的陋习就是：高估了房地产的能量，而低估中国金融体系的实力呢？四五线更不谈了，普通人拼死也会力保来之不易的房子，弃贷是最终的选择。对于投资客，死多少又何足惜呢！？

4、驳斥言论：房价跌了，还是买不起房经济不好，房价会崩塌，人们会普遍过得很惨，但是，人活着嘛，就是比更惨的人要好点就行了。经济危机之时，需要做的是本来是中产、结果滑入贫困区。别和我讲房价大跌穷人也买不起这样的毫无逻辑的陈词滥调。有这样的想法的更应该想想多少人因为背上巨额负债遭遇经济危机的惨相。

5、驳斥早买早享受、医疗与房地产挂钩！对于年轻人，如果不是硬刚需（不买房就家破人亡这种），最好选择先等等。现在背负30年房贷等价于08和15年错过买房。以前结婚问你有没有房，以后结婚可能就问你有没有房贷，房贷多少年了。也别说什么学区房了，马上划入历史了；公积金都开始讨论要不要去掉了，何况你学区房啊。多校划片已经席卷全国，购买学区房的收益率越来越低，并不能保证孩子的教育。与其这样，还不如出口转内销，转一圈，回来人上人。医疗和养老就更谈不上了，挂号我没见拿房产证的，目前国家最新的人口迁移策略，社会公共服务与户籍脱钩已经是基本事实了。其他方面，那就是直接品人民币了，钱多遇到大病自然可以多活几天，晚年也过得好些。租售比何其夸张我不想赘述了，租售比不是衡量房价到没到顶的指标，而是衡量房价泡沫多少的指数。就像不能通过市盈率判断股票涨跌一样，有的公司市盈率老高了，但是股价却一直涨。租房最大的缺点就是搬家困难，那是因为我们的租赁市场不完善，不过随着国家大力推荐租赁住房，未来租赁市场会更加规范。而且，说到底，买房也相当于一个为其70年的租房，产权到期续约就不是租了吗，别天真了，土地非私有下，我国的房子本质上就是个租，自我安慰有什么用？还有，您的房子能不能住70年都是问题。70年之后，中国估计7个亿左右的人口，你的房子送人可能都没人要。前几天大雨，多少房子弱不禁风的本质暴露无遗了？

6、关于通胀的问题！很多人分析问题喜欢犯“刻舟求剑”的错误，拿中国过去几十年通货膨胀想当然预测未来的通货膨胀，不可能的，那会淹死自己的。参见美国，按照你们的通胀理论，美国房价已经跑出银河系了。别骗自己了，所谓抗通胀是房地产利益既得住创造出来的概念。过去我国就是靠放水刺激经济，只不过很多水放到房地产了，所以房地产涨的猛，这个水流到哪里哪里就爽，不是你房地产牛，而是高层牛，你们是哪里的错觉以为自己是凭实力。清醒点，你没什么实力。目前房地产爽过了头，以至于如今这般窘境。附录：美元价值速算

系统分析如下：当前形势非常糟糕，我国的各种问题汇聚在一起和国际问题出现了共振，形势会向何种方向发展还不能判断。我国的几大问题是：人口老龄化（基本盘）、产业亟待转型升级、房地产泡沫、中美冲突、世界工厂危机、企业和政府债务问题。国际的主要问题是：原油冲突、美股泡沫、债务危机、逆全球化（去中国化）等。目前来看，各种问题由本次疫情一起给触发了，叠加起来的风险能量极其巨大且没人可以估量。

首先，摒弃玄学那一套很多人喜欢谈玄学，比如制度优势、利益集团，那些都是表象（我也写文分析过），真正决定未来走向的还是自身所拥有的物理资本。之所以可以有这样那样的政策，而且政策还有效果，是因为存在客观的物理基础。孔明不是凭借扇子借的东风，而且客观的气象规律。过去十多年，中国社会最大的洪流是城镇化，这是支撑中国房价大涨的根本因素，而且由于房改之前是单位统一分配住房，导致存在巨大的改善型需求。二者叠加，诞生了中国房地产的黄金10年。

什么阶级、贫富等不是根本原因，甚至都不是原因，而是历史洪流下的必然存在。社会存在阶级分层和贫富差距是很平常的事情，有人群的地方就有分层。基于上面的认识，08年的那波房价飞升是很正常的现象，即便08年之后房价猛涨了一倍，我都不觉得房价贵。记得14年和朋友讨论过，我比较费解为什么人们说房价贵。但是，15年就有一点刻意为之的味道了。但是这样的刻意为之还是有其物理基础的，一个社会是有一定的政策溢价空间的，而且15年我们的城镇化还有一定余量，三四线城市的房价还算处于合适区间。现在有什么？人口结构危如累卵，经济发展降速换档，国际环境一团乱麻……任何玄学都是基于客观物理现实，如果你只看了玄学，而看不到玄学背后的客观物理现实，只能表明，你看的不够深不够广。中国房地产抓住人口和经济两个核心点就不会错：人口就是老龄化加剧并且即将负增长，经济就是降速换挡，而且未来前途不甚明朗。