这两三年，义乌一年新增常驻人口就几千人，但是这两三年引入了很多新能源、半导体、机械设备的大型制造业，势必也带来了大量的外来工业人口。工业人口对义乌的房价是没有承托能力的。而义乌市中心动辄3-6万的房价都是靠第三产业人口承托的。剔除掉这两年新增的工业人口。义乌的第三产业人口增长已经接近停滞甚至是负增长。义乌之前是一个单一产业繁荣的城市，吸引了大量的外来人口，2010年-2020年常驻人口增长近三分之一，60万左右，但是户籍人口仅增长不到10万。也就是说，大量的外地人在义乌置业生活，但是没有落户。一旦义乌的商贸产业疲软，这些在义乌置业的外地人会不计成本的抛售义乌的房产返回户籍所在地或者寻找下一个目标。到时候义乌的房产会出现严重供过于求的局面。

声明，本人不是义乌黑。义乌是浙江省内经济增长最强劲的县级市，义乌如果都不行，其他地级市和县级城市的房产早已经哀鸿遍野了。

义乌房价还是供给关系，空置率并不高，房价高本质原因还是土地供应过少，楼盘主要以别墅以及中大户型较多，而镇区的低价刚需楼盘并不好卖。主要购房还是本地人以及拆迁户为主，所以户籍人口增长缓慢，常驻人口却增长，义乌对于外地人政策较为宽松，租房也能获得学区，医疗等，外地人购房欲望并不大。落户意向也小。这个问题还是比较难解决的。说到底还是行政级别问题，

再者还有一个问题，工业人口主要聚焦在镇区，义乌镇区普遍是在1.3-2.5万区间，较为偏高，但是还在接受范围，问题是镇区空置率高，销售周期久。导致房地产开发缓慢，也不足以拉低均价。义乌均价高主要都是主城区的改善型楼盘，看义乌的土拍，市区全是低密度，或者大平层要么就是空中花园。而想要解决高房价问题，只有增加一倍的土地供给，大量开发新城区，将镇区房价压至1万左右。这样才能吸引大量外地人落户，但是这可能么？除非义乌归属杭州管辖或者设地市。像我之前公司的外地同事大多都是到金义新区购房。。金义新区的人口增长和房地产是依赖义乌资源溢出的，所以义乌房价低了，金华就不可能吃到溢出。。永康企业外迁金华也是如此，低土地供给导致了高地价。。